1. Mietzweck und Genehmigung
Der Vertrag sollte die Nutzung als Arztpraxis – gegebenenfalls mit Fachrichtung und Erweiterungsmöglichkeiten wie MVZ oder angestellten Ärztinnen und Ärzten – ausdrücklich zulassen. Ist eine Nutzungsänderung erforderlich, regeln Sie, wer sie beantragt, wer die Kosten trägt und was gilt, wenn sie nicht erteilt wird.
2. Laufzeit und Verlängerungsoptionen
Eine feste Laufzeit gibt Planungssicherheit für Investitionen in den Ausbau. Verlängerungsoptionen zu Ihren Gunsten schaffen Flexibilität, ohne Sie zu früh festzulegen. Stimmen Sie die Laufzeit auf Ihre Finanzierung und die Abschreibung der Einbauten ab.
3. Konkurrenzschutz
Ohne ausdrückliche Regelung ist nicht sicher, dass der Vermieter keine weitere Praxis derselben Fachrichtung im Haus vermietet. Vereinbaren Sie den Konkurrenzschutz konkret: für welche Fachrichtungen, für welche Flächen und ob er auch für benachbarte Objekte des Vermieters gilt.
4. Praxisabgabe, Nachfolge und Untervermietung
Der Wert einer Praxis hängt auch am Standort. Regeln Sie deshalb, dass eine Praxisnachfolgerin oder ein Praxisnachfolger in den Mietvertrag eintreten kann, und klären Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie untervermieten oder Partner aufnehmen dürfen – etwa bei Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft.
5. Ausbau, Instandhaltung und Rückbau
- Welche Ausbauleistungen erbringt der Vermieter, welche der Mieter – mit Leistungsbeschreibung und Termin?
- Wem gehören die Einbauten, und was gilt bei Auszug: Rückbau, Übernahme oder Entschädigung?
- Welche Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten tragen Sie, insbesondere an Haustechnik und Gemeinschaftsflächen?
6. Kosten, Anpassungen und Umsatzsteuer
- Nebenkosten: konkrete Aufstellung der umlegbaren Positionen und Vorauszahlungen.
- Mietanpassung: Index- oder Staffelmiete und ihre Wirkung über die Laufzeit.
- Umsatzsteuer: Bei Arztpraxen ist die Vermietung in der Regel umsatzsteuerfrei – Klauseln, die Umsatzsteuer vorsehen, steuerlich prüfen lassen.
- Mietsicherheit: Höhe und Form (Kaution, Bürgschaft).
7. Form und Dokumentation
Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge mit mehr als einem Jahr Laufzeit die Textform statt der früheren Schriftform; für Altverträge gilt das seit dem 1. Januar 2026. Das erleichtert den Abschluss – bedeutet aber auch, dass Absprachen per E-Mail Vertragsbestandteil werden können. Halten Sie alle Vereinbarungen vollständig und eindeutig fest und sammeln Sie Nachträge geordnet beim Vertrag.
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren konkreten Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen.
Häufige Fragen
Muss ein Praxismietvertrag noch schriftlich unterschrieben werden?
Nicht mehr zwingend: Seit dem 1. Januar 2025 genügt für langfristige Gewerbemietverträge die Textform, also etwa auch ein Abschluss per E-Mail. Für vor 2025 geschlossene Verträge gilt das seit dem 1. Januar 2026.
Wie sichere ich mich gegen Konkurrenz im selben Haus ab?
Am sichersten über eine ausdrückliche Konkurrenzschutzklausel, die Fachrichtungen und räumlichen Umfang konkret benennt.
Kann meine Praxisnachfolge den Mietvertrag übernehmen?
Nur wenn der Vertrag das vorsieht oder der Vermieter zustimmt. Ein vertragliches Eintrittsrecht für die Praxisnachfolge schützt den Wert Ihrer Praxis.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 14. November 2026) und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Fachplanungsberatung im Einzelfall.